Laserfiche WebLink
  <br />MAXFIELD RESEARCH INC.     <br />April 9, 2015  <br />  <br />  <br />MEMORANDUM  <br />  <br />  <br />TO:  Mr. Mark Ruff  <br />  Ehlers and Associates Inc.  <br />  <br />FROM:  Ms. Mary C. Bujold  <br />  Maxfield Research Inc.  <br />  <br />Re:  Considerations of number of units and overall density of the TCAAP Site  <br />               <br />  <br />Maxfield Research Inc. has reviewed the “Option 1” and “Option 2” concepts that have been  <br />generated by Kimley Horn for each of the neighborhood areas for the TCAAP property.  Based  <br />on some of our earlier suggestions, Option 2 shows slightly fewer housing units in the Town  <br />neighborhood, but the Creek and Hill neighborhoods have had additional single‐family lots  <br />added at varying lot widths and housing choices.  <br />  <br />Our suggestion to increase the number of single‐family lots in the Creek and Hill neighborhoods  <br />was based on what we are currently seeing out in the marketplace in terms of development for  <br />single‐family homes.  We continue to see significant market activity in the price points of  <br />$400,000 to $600,000 and then additional market activity in the upper‐bracket homes of  <br />$800,000 and above.  <br />  <br />What we have noticed however, is that the vast majority of lot widths including those in the  <br />upper price brackets are 90’ fee or less.  Builders have commented that they are generally able  <br />to build almost any type home on a lot that is 85’ in width.  Lot depths range from about 120’ to  <br />140’ feet.  <br />  <br />Although multifamily products are expected to increase in demand over time and there is  <br />currently a dearth out there for certain types of products, primarily the detached villa and  <br />twinhome targeted to empty‐nesters, we are still not seeing significant density on large  <br />acreages in suburban locations.  <br />  <br />We are aware that additional density on the TCAAP site is desired and we believe justified for  <br />future transit connections and for the ability to attract neighborhood goods and services that  <br />are in walking distance.