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<br />DAlß..EN & DWYER, INC. <br /> <br />TABLE OF CONTENTS <br /> <br />Summary of Salient Facts and Conclusions.. .. .. .. .. .. . . .. . . .. .. . .. .. . .. . . . . .. . . .. .. .. .. .. . .. .. 1 <br /> <br />General Introduction.. .. . . . . . . .. . . .. . . .. . . . . . . .. . . . . .. . .. .. . . . . . . . . .. .. . . . . . . . . . 2 <br /> <br />Brief Property Description <br />Scope of the Appraisal <br />Purpose of the Appraisal. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . .. .. . . .. . . .. . .. . .. ... 5 <br />Function of the Appraisal. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . .' . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .. .. 5 <br />Property Rig hts Appra i s~d .. . . . .. . . .. . . .. . . . . . . .. . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . ... 5 <br /> <br /> <br />His tory 0 f 0 w n e r s hip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 6 <br /> <br /> <br />Legal Description.. . . .. . . . .. . . . . . .. . I . . I . . . . . .. . I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 6 <br /> <br /> <br />Zoning. . I . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 7 <br /> <br />Market Value Defined. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . . . 8 <br /> <br />Marketing Time.. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 9 <br /> <br />Real Estate Taxes & Assessments. . .. . .. . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I . . 1 0 <br />Minnesota Regional Overview. . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . .. . . . . . . . . . 11 <br />Metropolitan Area Profile. I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ~ . . 1 3 <br />Roseville Community Analysis. I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I .. . . . . . I . .. 17 <br />Description of the Site. . . . . . . .. . . .. . . . . . . .. . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . .. . . I . . 24 <br />Subject Photographs. . . .. . . . . I . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . I . 26. <br />Hi 9 h e st & Be st Use I I . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 28 <br /> <br />The Appraisal Process. . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 30 <br /> <br />land Sale Comparables . . . . . I . . I I . I . . . I . . . . . . . . . . . .. . . I I . . . . I . I 32 <br />Comparable Building Sales Recap & Adjustment Chart I I I . . . I I I I . I . . . I . . . 34 <br />Expla nation of Adjustments.. . .. . . .. I .. I I I I I . . I I I . . . . . . . . . . . I . I . . . I . . 35 <br />Comparable Sales Analysis. . . I . . . . . I I . . I . . . . . .. . . . I . . . . . I . I I . . .. . . 37 <br /> <br />Sum m a ry and Con c Ius ion. . . . . . .. . I . I . I . I . . . . .. I . . .. . . I . . . .. . .. . . . . . . . . . . . 3 9 <br /> <br /> <br /> <br />Certification. . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . I . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . .. .. 41 <br /> <br /> <br />Contingent & Limiting Conditions. . . . .. .. . . I . . . '. . .. . . . . . . . I . . . . . . . . . . . . .. .. 42 <br /> <br />Addendum <br />Appraiser's Qualifications <br /> <br />